Questions fréquentes

L'objectif de Solifap est de mettre des moyens financiers à la disposition des associations qui, partout en France, produisent des logements sociaux ou accompagnent les mal-logés dans leurs démarches. Solifap joue ainsi un rôle d'intermédiaire entre, d'un côté les particuliers qui investissent leur épargne dans le capital de Solifap et de l'autre les associations qui portent des projets qui sont financés par Solifap. 

Cette nouvelle ressource financière permet de démultiplier les projets réalisés dans toute la France et de répondre concrètement aux problématiques rencontrées par les mal-logés. 

Chaque actionnaire, qu'il soit un particulier ou une entreprise, dispose du droit de vote à l'assemblée générale des actionnaires commanditaires à la hauteur du nombre d'actions qu'il possède. 

L’assemblée générale des actionnaires commanditaires se réunit au moins une fois par an dans sa forme ordinaire, souvent à la fin du mois de janvier. Elle prend les décisions pour la société. Par exemple, elle :

• Approuve les comptes et affecte le résultat
• Approuve les conventions réglementées
• Désigne les membres du conseil de surveillance
• Modifie les statuts
• Nomme et fixe la rémunération du gérant
• …

Par ailleurs, tout au long de l'année (lorsque qu'il n'y a pas de pandémie mondiale), nous invitons régulièrement les actionnaires à participer à des rencontres avec des partenaires, des visites de chantier... pour mieux faire connaître les actions menées par Solifap. 

L’étude des projets sélectionnés par Solifap se fait à la demande des porteurs de projets. La phase initiale de l’instruction des projets par l’équipe salariée de Solifap permet d’aiguiller les associations sur leurs besoins réels, en financement, en conseil ou en portage foncier. Dès lors que le besoin de financement est avéré, le dossier est approfondi pour définir la nature et le montant des besoins. 

Les investissements sont ensuite étudiés par un comité conjoint à la Fondation Abbé Pierre et à Solifap puis par des experts externes au sein d’un Comité consultatif des engagements. Ils sont ensuite engagés par le Directoire du gérant. 

Chaque investissement fait ensuite l'objet d'un suivi annuel par les analystes de Solifap. En fonction des niveaux de risques, le suivi peut être plus ou moins renforcé. 

Finansol est une association indépendante qui a pour objet la promotion de l’épargne solidaire auprès du grand public, des institutions publiques et des entreprises privées. A travers des actions de sensibilisation et des outils de communication divers, Finansol fait prendre conscience à chacun qu’il peut jouer un rôle dans l’instauration d’une finance utile, équitable et raisonnée. Finansol joue également un rôle de lobby de la finance solidaire pour le compte de ses adhérents, dont Solifap fait partie. 

Attribué par un comité d’experts indépendant issus de la société civile, le label Finansol repose depuis sa création sur des critères de solidarité et de transparence.

• Il vous assure, en tant qu’épargnant, que votre épargne contribue réellement au financement d’activités génératrices d’utilité sociale et/ou environnementale comme l’accès à l’emploi, au logement, le soutien à l’agriculture biologique et aux énergies renouvelables ou encore à l’entrepreneuriat dans les pays en développement,
• Il atteste également de l’engagement de l’intermédiaire financier à vous donner une information fiable sur le produit labellisé et les activités soutenues.

La souscription d'actions non-cotées, telles que celles de Solifap, comporte des risques. Avant toute souscription, nous vous invitons à consulter le Document d'Information Simplifé disponible ci-dessous. 

Les risques sont de plusieurs natures : 

• Des risques de perte partielle ou totale d’investissement : Chez Solifap, le prix de l'action varie en fonction de la valeur de notre actif, c'est à dire du patrimoine immobilier que nous possédons. Le modèle économique de Solifap est construit sur la transformation de l'épargne solidaire en patrimoine immobilier utilisé pour produire du logement social. Jusqu'à aujourd'hui, le prix de l'action a changé une fois. Jusqu'au 07/02/2022, il était de 507€, à partir du 08/02/2022, il est de 512€. Cependant, pour plusieurs raisons, l’action pourrait être réévaluée à la baisse, comme par exemple en cas de défaut d’un partenaire ou de de décote importante lors de la cession d’un ou plusieurs biens en cas de défaut d’un partenaire ou de de décote importante lors de la cession d’un ou plusieurs biens.

• Risque lié à la situation financière de la société : Actuellement, avant la réalisation de la levée de fonds de la présente offre, la société dispose, d'un fonds de roulement net suffisant pour faire face à ses obligations et à ses besoins de trésorerie pour les 6 prochains mois, soit environ 6 millions d’euros. Une présentation des sources de financement à l’étude pour les six mois ultérieures figure ci-après :

• Risque financier lié aux pertes : L’assemblée générale 2019 de Solifap a adopté une méthode de calcul de la revalorisation des actions, fondée sur l’évaluation périodique de l’Actif Net Réévalué (ANR) de Solifap. Ainsi, le prix des actions de Solifap varie en fonction de la valeur de son actif. En cas de défaut d’un partenaire ou de décote importante lors de la cession d’un ou plusieurs biens, l’action pourrait être réévaluée à la baisse.
• Risque lié à la variabilité du capital de Solifap :
  • Risque pour la société : Chaque associé peut demander à exercer son droit de retrait, dans les conditions prévues par les statuts. Ce risque oblige Solifap à conserver des liquidités facilement disponibles et suffisantes pour couvrir les demandes de rachat. Ces liquidités correspondent à 15 à 25% du montant du capital. Si le montant de la trésorerie s’avérait insuffisant, les demandes de retrait peuvent être décalées à l'exercice suivant où le montant du capital social le rendra possible.
  • Risque pour l’associé : Compte tenu de la variabilité du capital de la Société, il existe un risque spécifique en termes de responsabilité pour l’associé ayant exercé son droit de retrait. Ainsi, l'associé qui se retire de la Société restera tenu pendant cinq ans, envers les associés et envers les tiers, de toutes les obligations existantes au moment de son retrait (article L. 231-6 alinéa 3 du Code de commerce), apprécié à la date de son remboursement et ce dans la limite de son apport. De plus, la société étant à capital variable, les associés commanditaires ne bénéficient pas d'un droit préférentiel de souscription lors de l'émission d'actions nouvelles décidée par son gérant en application de la clause statutaire de variabilité du capital social (c'est-à-dire en cas d'augmentation de capital dans la limite du capital maximum autorisé fixé à 100 000 000 euros). Les souscripteurs ne disposent ainsi d'aucune garantie de non-dilution au capital. 
• Risque lié à la liquidité : Les actions sont cessibles et remboursables dans les conditions précisées dans les statuts sans délai d’engagement minimum. Cependant, le capital constituant l’assise même de Solifap, il a vocation à être immobilisé à très long terme dans des biens immobiliers. Par ailleurs, les actions de Solifap n’étant pas admises à la négociation sur un marché d’instruments financiers et n’ayant pas vocation à l’être, leur remboursement est lié à la capacité de Solifap à assurer le rachat des actions. Il existe donc un risque de non-liquidité temporaire des actions souscrites malgré la variabilité du capital.
• Risque lié à la faible rentabilité des investissements : Solifap intervient dans le domaine du logement très social. Son action s’inscrit ainsi dans le domaine de l’économie sociale et solidaire qui n’a pas la rentabilité pour objet exclusif. Le but est de permettre la mise sur le marché locatif social de logements à un loyer inférieur à 7€ du m². Ainsi, les investissements fonciers réalisés ne permettent de générer une marge que sur un temps long (le temps de la durée des baux signés avec les organismes de lutte contre le mal-logement sur des durées allant de 12 à 40 ans).
• Risque lié à la détention en direct d’actifs immobiliers : Solifap se rend propriétaire d’actifs immobiliers souvent dégradés dans le but de les réhabiliter pour loger des personnes en difficulté. Ces biens peuvent perdre la valeur en raison de dégradations, de malfaçons, des fluctuations du marché. Le prix de l’action étant basé sur la valeur de l’Actif Net Réévalué, une baisse de valeur du patrimoine immobilier de Solifap peut entrainer une variation à la baisse du prix de l’action.
• Risque liés à l’engagement des partenaires publics dans le secteur du logement social : Solifap accompagne les structures qui produisent du logement en se substituant à elles. En devenant propriétaire d’actifs immobiliers qui seront réhabilités par ces structures par le biais de subventions publiques, le chiffre d’affaires de Solifap est soumis aux décisions prises par les pouvoirs publics. Ainsi, en cas de baisse des dispositifs, l’activité de Solifap peut diminuer et cela peut impacter les résultats annuels de la société et entraîner une variation à la hausse ou à la baisse de la valeur de ses actions.
• Risque lié à la perte de l’agrément Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale (ESUS) : Solifap bénéficie de l’agrément « Entreprises solidaires » devenu agrément ESUS qui lui a été accordé le 5/08/2014, renouvelé pour une durée de 2 ans le 21 juillet 2016 et renouvelé pour une durée de 5 ans le 18/07/2018. Ce statut permet à la fois aux associés particuliers de bénéficier de certains avantages fiscaux, mais aussi à Solifap d’accueillir des souscriptions des gestionnaires des fonds de l’épargne salariale. La perte de cet agrément, lors de son renouvellement en juillet 2023 entraînerait le retrait des associés gestionnaires de l’épargne salariale (53% du capital au 31/01/2022) et un ralentissement important de la dynamique de levée de fonds auprès des particuliers.
• Risque d’évolution des dispositifs fiscaux : La souscription d’actions à Solifap, en tant qu’entreprise solidaire d’utilité sociale (premier agrément ESUS obtenu le 21 juillet 2016, renouvelé pour 5 ans le 18 juillet 2018) de moins de 7 ans, à la condition qu’elles soient conservées jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de la souscription et de la septième année en cas de rachat par la société, et les versements correspondants effectués donnent droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 18% du montant de la souscription plafonné à 50.000 € (célibataire) et 100.000 € (couple). Un taux dérogatoire à 25% a été adopté dans les projets de loi de finances 2021 et 2022. Pour l'année 2022, il est en vigueur du 18 mars 2022 au 31 décembre 2022. Le taux n’est pas connu pour l’année 2023, les conditions de ce dispositif étant votées annuellement par le Parlement. Solifap ne peut garantir leur pérennité.

Avec le temps, de nouveaux risques pourront apparaître et ceux présentés pourront évoluer.

La détention d'actions de Solifap n'est pas soumise à l'impôt. Mais en revanche, il existe une fiscalité sur les plus-values réalisées dans le cadre de la cession de valeurs mobilières. Depuis le 1er janvier 2018, les plus-values sont soumises au prélèvement forfaitaire unique (PFU, ou « flat tax ») dont le taux global est de 30 % (prélèvement de 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux). L’administration fiscale prévoit que le calcul de la plus-value imposable correspond au prix de cession diminué du prix d’acquisition auquel il faut retrancher le montant de la réduction d’impôt obtenue.

Pour les redevables de l’IFI, les titres des entreprises solidaires exerçant une activité immobilière n’intègrent pas l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.

Il est possible à tout moment de demander à Solifap de racheter vos actions. Par lettre recommandée ou via la plateforme de souscription, vous pouvez demander le rachat de vos actions. Solifap est tenue de vous racheter ces actions à la valeur fixée annuellement. Au 8 février 2022, la valeur de l'action est de 512€. Si vous aviez acheté des actions avant le 8 février 2022 et que vous souhaitez que Solifap les rachète, vous allez réaliser une plus-value de 12€ par action.

Solifap s'engage à racheter vos actions dans un délai de 3 mois maximum pour un rachat inférieur à 50 actions et de 12 mois maximum pour un rachat supérieur à 50 actions. Pour permettre cette réactivité, Solifap n'investit que 75% de son capital et garde un ratio de liquidité de 25% pour pouvoir racheter les actions des actionnaires. Cependant, il est possible que Solifap ne puisse pas donner suite à une ou plusieurs demandes de retrait parce que ces demandes entraîneraient une réduction de capital supérieure à 10% du montant du capital social à la clôture de l’exercice précédent. Ces rachats pourront être reportés au prochain exercice.

Attention, le prix de rachat des actions peut varier.

Le rachat des actions s'effectue à la valeur fixée annuellement. Cela signifie qu'en demandant le rachat de vos actions vous vous exposez à réaliser une plus-value ou une moins-value.

A titre d'exemple :

• Un actionnaire a investi 10 000€ en achetant 20 actions au prix de 500 euros en 2014. En 2021, il souhaite se faire racheter ses actions par Solifap. Or la valeur de l’action a progressé de 1,39% depuis 2014. Il possède donc 20 actions à 507 euros. Solifap va lui racheter ses actions pour 10 140€. Il réalise donc une plus-value de 140€.
• Un actionnaire a investi 10 000€ en achetant 20 actions au prix de 500 euros en 2019. En 2027, il souhaite se faire racheter ses actions par Solifap. Or la valeur de l’action a baissé de -1,41% depuis 2019. Il possède donc 20 actions à 493 euros. Solifap va lui racheter ses actions pour 9 860€. Il réalise donc une moins-value de 140€.

La valeur nominale, c'est à dire le prix unitaire d'une action est de 512€. Il a été réévalué en février 2022. 

Il n'y a ni plancher, ni plafond d'investissement. L'offre de titres financiers est ouverte chaque année pour 12 mois. Celle de l'année en cours a été ouverte depuis le 15 février 2022. Vous pouvez donc souscrire dans les mêmes conditions jusqu'au 31 janvier 2023. Une nouvelle offre sera ouverte, peut-être dans des conditions différentes (avec éventuellement un prix d'action différent), à partir du 1er février 2023. 

Pour chaque souscription, nous facturons des frais de dossier de 3% dans la limite de 400€. Pour une souscription d'une action à 512€, ils sont de 15€. Pour une souscription de 30 actions à 512€, soit 15 360€, les frais sont de 400€ (contre 450€). 

Les frais de dossier contribuent au traitement des souscriptions. Ils permettent de couvrir les frais liés au salaire du responsable des relations avec les investisseurs, à la maintenance de la plateforme électronique, aux systèmes de transaction sécurisée et de signatures électroniques, à l'édition des reçus fiscaux ou à l'organisation de l'assemblée générale annuelle...

Le plus longtemps possible ! 

Bien sûr, vous pouvez demander le rachat de vos actions à tout moment, ce qui peut-être bienvenu en cas de coup dur. Cependant, notre modèle, chez Solifap, se met en œuvre sur le temps long. Les baux que nous signons avec les partenaires qui produisent du logement ont souvent une durée qui va jusqu'à 40 ans. Nous avons donc besoin de compter sur l'épargne solidaire pour continuer à investir pendant ce temps. Nous souhaitons donc que vous conserviez vos actions le plus longtemps possible. 

Par ailleurs, si vous souhaitez bénéficier de la réduction d'impôt IR PME ESUS, vous devez conserver vos actions pendant au moins 7 ans (jusqu'au 1er janvier de la 8ème année suivant votre souscription). Vous pouvez demander le rachat de vos actions par Solifap avant le terme de cette période de conservation mais l'administration fiscale peut vous réclamer le montant de la réduction que vous avez obtenue. 

Non. Les statuts de Solifap interdisent le versement de dividendes. 

Cependant, le prix de l'action étant réévalué régulièrement, vous pouvez réaliser une plus-value lors de la cession de vos actions. Par exemple, vous avez acheté des actions en 2014 au prix de 500€ et que vous souhaitez les revendre aujourd'hui, Solifap les rachètera au nouveau prix de l'action, soit 512€. Vous allez donc enregistrer une plus-value de 12€. 

Vous pouvez également bénéficier d'une réduction d'impôt IR PME ESUS lors de votre souscription. Cela peut représenter une baisse significative du montant de votre impôt à payer. 

Attention : la plus-value réalisée lors de la cession est soumise à la flat-tax de 30%. Sur une plus-value de 7€, vous allez payer 2,1€ d'impôt. Par ailleurs, si vous avez bénéficié d'une réduction d'impôt, elle doit être intégrée dans le calcul du prix d'achat. Dans le cas où vous avez acheté des actions en 2014 au prix de 500€ et que vous souhaitez les revendre aujourd'hui, Solifap les rachètera au nouveau prix de l'action, soit 507€. Vous aviez bénéficié d'une réduction d'impôt de 18% du montant souscrit à l'époque, soit 90€, votre prix d'achat est donc de 500-90=410€. La plus-value que vous allez enregistrer est donc de 507-410=97€. Vous allez donc payer 29,1€ d'impôt. Votre bénéfice net ne sera donc pas de 97€ (7€ pour la plus-value et 90€ de réduction d'impôt) mais seulement 67,9€.