"L’objectif, produire 5 à 6 logements par an ! "

Dans le courant du mois de janvier 2021, l’association AGIS06 a obtenu l’agrément Maîtrise d’ouvrage d’insertion pour produire du logement social dans le département des Alpes-Maritimes. Cela donne le go pour la première opération : la réhabilitation d’un immeuble situé avenue de Grasse, à Cannes, pour créer à terme 5 logements sociaux à moins de 6€ du m2. Dans ce quartier situé derrière la gare de Cannes et à 10 minutes à pied du Palais des Festivals, le loyer au m2 est plutôt autour de 20€/m2.

" Le projet à Cannes répond à un besoin fort. Avec le festival, les évènements touristiques, le Grand Prix de Monaco, les gens préfèrent faire du Airbnb que du logement social " précise Stéphane Pennec, directeur d’AGIS06. Pourtant, les besoins sont là. 18% des ménages cannois vivent en dessous du seuil de pauvreté. Si la ville compte le plus fort taux de logement social du littoral (17%), il reste encore insuffisant pour loger les 38% des ménages cannois dont les ressources sont trop faibles pour accéder à un habitat adapté à leurs besoins dans le parc privé.

La commune a fait l’objet en 2020 d’un constat de carence par le préfet des Alpes-Maritimes pour non-atteinte de ses objectifs SRU (25% de logements sociaux en 2025). Mis en cause directement lors de la présentation du rapport triennal sur la loi par Emmanuelle Wargon la ministre en charge du logement, le maire de Cannes, David Lisnard (LR), a précisé les difficultés rencontrées par la ville dans le journal Les Echos " Nous ne remettons pas en question la nécessité de loger les plus modestes, mais il nous faut des objectifs non dogmatiques tenant compte des contraintes foncières et de l'exposition aux risques naturels de notre territoire. " A la suite d’inondations, les plans de prévention des risques ont été renforcés et le nombre de parcelles qui peuvent être urbanisées a été fortement réduit.

Cet immeuble de Cannes va être acheté par Solifap et réhabilité et géré par AGIS06. 

" Il n’y a pas de place pour construire. "

" Il y a une demande de logement social qui est forte alors que le prix des loyers flambe. Il augmente en permanence. C’est impossible de trouver un loyer inférieur à 9€. " raconte Stéphane Pennec. La pression du foncier et l’attractivité de la Côte d’Azur limitent le développement du logement social à tel point qu’un recours DALO n’est pas considéré comme urgent avant 45 mois, et ce alors que la loi instaurant le droit au logement opposable précise que la personne mal-logée, reconnue prioritaire, doit recevoir une solution de relogement ou d’hébergement de la part de la préfecture dans un délai de 6 mois. Certes, en pratique, il y a peu de départements dans lesquels les délais sont respectés. Cependant, le département des Alpes-Maritimes est l’un des territoires où la situation est la plus critique et la tension du marché immobilier dans les Alpes-Maritimes rend difficile une politique de production de nouveaux logements sociaux qui résorberait ces difficultés. Stéphane Pennec précise : " Le logement social n’est pas très vendeur et certains élus sont confrontés à une forte pression locale. En même temps, il n’y a pas de place pour construire parce qu’il y a d’un côté la mer et de l’autre la montagne. La seule solution pour les promoteurs : construire des étages supplémentaires pour que ce soit rentable. " Ces immeubles pourraient aller jusqu’à 15 étages pour équilibrer les opérations. Difficile d’imaginer multiplier ces opérations sur tout le littoral maralpin.

Il faut donc trouver des solutions pour compléter la faible offre en immobilier neuf. Au regard des 43% de résidences secondaires à Cannes, les biens anciens constitue une véritable ressource. Pour les mobiliser, AGIS06 utilise les leviers incitatifs comme l’intermédiation locative : les propriétaires privés s’engagent à pratiquer des loyers bas en échange de réductions d’impôt et de garantie contre les impayés. L’association a choisi la location/sous-location. : elle loue des logements à des propriétaires privés, et sous-loue le logement a une personne qui a des revenus modestes pour un maximum de 25 à 30% de ses ressources. Depuis 1999 et la création du dispositif de l’intermédiation locative, elle bénéficie de financements de l’Etat. L’association a été créée en 1995, par la volonté de plusieurs associations qui travaillent dans l’insertion par le logement dans les Alpes-Maritimes, (ALC, API Provence, Actes, Habitat et Humanisme) avec l’ambition que les logements mobilisés par AGIS06 permettent de sortir des structures d’hébergement pour aller vers un logement autonome.

" A l’époque, Il y avait un engorgement des structures d’hébergement et les gens ne pouvaient pas accéder au parc privé. Alors, on allongeait leur séjour dans les centres d’hébergement pour 12 ou 24 mois. Pourtant, ces personnes avaient retrouvé de l’autonomie, parfois un emploi. Elles n’avaient pas à rester là. " raconte Stéphane Pennec. L’association gère aujourd’hui 1 200 logements en location/sous location et garantit l’accompagnement social des locataires, notamment grâce à une équipe de 7 travailleurs sociaux.

Pour encore mieux répondre au besoin, au-delà de la location/sous-location, l’association a créé de nouveaux outils. AGIS06 accompagne également des propriétaires bailleurs et occupants dans la rénovation énergétique ou l’adaptation de leur logement à la perte d’autonomie. Elle est opératrice de l’Agence Nationale de l’Habitat sur le territoire départemental et accompagne les propriétaires dans leurs travaux qui bénéficieront de subventions de l’agence. " Cette année, avec Solifap, on a créé une caisse d’avance pour aider les gens qui n’ont pas les ressources pour payer l’avance de trésorerie en attendant le versement de la subvention. Pour les personnes qui ont une faible retraite, on a conclu une convention avec AG2R pour prendre en charge le solde du montant des travaux. Cela représente 10 logements supplémentaires sur 2020. " précise Stéphane Pennec.

Les villes du littoral maralpin sont enserrées entre la mer et la montagne. 

« On se positionne sur des niches, des petites opérations pour lesquels les bailleurs ne sont pas intéressés. »

Le dernier outil mis en œuvre, c’est l’agrément Maîtrise d’Ouvrage d’Insertion (MOI) obtenu en janvier qui permet de produire du logement social par la mise à disposition temporaire d’un appartement ou d’une maison en contrepartie de travaux de réhabilitation et de loyers. C’est ce qu’on appelle le bail à réhabilitation. Il constitue un montage juridique et financier qui est réservé qu’aux seuls organismes agréés MOI par l’Etat. " Solifap nous a contacté pour l’immeuble du 13 avenue de Grasse à Cannes. On avait déjà en tête de faire la demande d’agrément. Depuis 3 ans, nous y réfléchissions en relation avec d’autres communes du territoire. Solifap a accéléré les choses. " raconte Stéphane Pennec. Ce projet a permis aux administrateurs de l’association de confirmer l’intérêt pour le territoire d’obtenir cet agrément. Pour appuyer son dossier, l’association a pu présenter des recommandations du secteur : Solifap, Fondation Abbé Pierre, FAPIL, DDCS, Métropole de Nice, Communauté d’agglomération de Sophia-Antipolis, des bailleurs… " Ils ont soutenu notre candidature. Ils sont conscients que la construction ne suffira pas. Il y a un intérêt à ce qu’il y ait des opérateurs comme nous. On se positionne sur des niches, des petites opérations pour lesquels les bailleurs ne sont pas intéressés. Il y a un potentiel important de petits propriétaires qui ont des biens à mettre à disposition. Cela permettra de répondre en partie aux besoins du territoire. " précise Stéphane Pennec. L’association part sur un objectif de produire 5 à 6 logements par an grâce à cet agrément. La prochaine étape est d’aller rencontrer les propriétaires et les élus pour développer cette nouvelle activité.

Avec cette boîte à outils bien fournie, toutes les situations pourront trouver une solution. Comme ça a été le cas à la suite de la tempête Alex. AGIS06 a été missionnée pour reloger une partie des ménages qui ne pouvaient plus revenir chez eux, soit 110 familles à accompagner. " Appart city, centre de vacances, logements qu’on a en gestion, on a cherché à mettre à l’abri partout où on pouvait. On est en train d’essayer de trouver des apparts où ils peuvent rester. Les bailleurs, les communes, la SNCF nous ont mis à disposition des logements. Des gens qui faisaient du Airbnb nous ont loué leur logement. On a eu des demandes même de la gendarmerie. " raconte Stéphane Pennec. Au-delà de la gestion de l’urgence, l’association se prépare à utiliser son nouvel agrément dans les vallées alpines. " Il y a des gens qui ne veulent plus retourner chez eux. Il va y avoir des biens non utilisés. On pourra faire des baux à réhabilitation. On travaille avec le Secours Populaire sur la réhabilitation de logements. "

L’opération de Cannes en partenariat avec Solifap est ainsi la première pierre concrète d’une stratégie plus globale pour réduire l’impact de la crise du logement sur les plus vulnérables.

En savoir plus sur le projet

Solifap porte 2 projets avec AGIS06 :

  • L'achat d'un immeuble de 4 étages situé à Cannes pour un montant d'environ 1 050 000€. La réhabilitation commencera d'abord par le 3ème étage et les combles avant les deux étages inférieurs, déjà occupés. 
  • Une caisse d'avance d'un montant de 100 000€ sous forme de prêt participatif sur une durée de 3 ans. L'objectif est d'accompagner une dizaine de dossiers par an.

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