"Nous pouvons faire beaucoup de belles opérations dans des communes qui ont le même profil qu’Enghien"

7 logements très sociaux viennent d’être livrés à Enghien-les-Bains dans le Val d’Oise par FREHA, un bailleur social associatif de mouvement Emmaüs. Dans cette petite ville bourgeoise de près de 12 000 habitants située à 15 minutes en train de la Gare du Nord, le prix au m2 avoisine les 6500€. " C’est une ville très dynamique, très vivante, connue pour son lac, la détente, son casino. C’est une ville opulente avec des commerces actifs, et des transports extrêmement fonctionnels, c’est une merveille pour nous. On est pas mal. " s’enthousiasme le maire d’Enghien-les-Bains, Philippe Sueur.

La commune est soumise à la loi SRU et elle a dont l’obligation de viser les 25% de logements sociaux en 2030. Malgré la construction d’une quarantaine de logements par an, elle n’a pas atteint les objectifs de son dernier plan triennal négocié avec la préfecture. Carencée, elle doit payer une amende malgré le volontarisme de la municipalité. " Quand j’ai commencé à être maire, on était à 7% de logements sociaux alors on s’y est mis. J’ai une conviction de la mixité sociale, on doit savoir vivre tous ensemble. Je déteste les ghettos, les grands ensembles, comme on a fait à Sarcelles à côté de chez nous. Alors que ce n’était pas obligatoire, j’ai été le premier à signer un contrat avec l’Etat pour produire des logements sociaux, avant la loi SRU. " raconte Philippe Sueur.

La ville créée en 1850 à partir d’un territoire prélevé sur les villes voisines est très étroite. 25% du territoire est occupé par le lac auquel il faut ajouter 15 hectares d’espaces verts, l’emprise ferroviaire et toute la zone située sous l’espace aérien de Roissy, laissant peu d’espace pour la construction neuve.

N’ayant pas de foncier disponible, la ville s’est mise en chasse de tous les immeubles collectifs, petit ou grand, qui font l’objet d’une cession en bloc pour les racheter et les confier à des bailleurs pour qu’ils en fassent des logements sociaux.

Le lac d'Enghien-les-Bains sous le soleil d'hiver.

"On est très en retard"

"On n’a fait que la moitié de l’objectif mais les services du préfet ont bien compris pourquoi : on est constamment retardés par les oppositions. » explique Philippe Sueur, le maire d’Enghien-les-Bains. " Je prends un exemple, une opération avec 76 logements démarre à la gare, dans un emplacement magnifique sur plusieurs parcelles, des logements de très belle qualité. On a mis 10 ans pour aboutir à l’ouverture du chantier. Ce sont les vendeurs qui ont bloqué : un marchand de biens qui voulait faire de la plus-value, des propriétaires qui ont hérité, des gens qui sont loin. Et ces blocages ne sont pas systématiques mais c’est quand même une fois sur deux. "

Mais la production de logements sociaux se heurte à un autre problème, le prix du foncier est très élevé : 6 500€ du m2. C’est le 1er du Val d’Oise, ce qui rend difficile l’équilibre financier des opérations pour les bailleurs sociaux. Thierry Debrand, directeur de FREHA et président de la FAPIL, un réseau d’associations, unions d’économie sociale et sociétés coopératives d’intérêt collectif travaillant en faveur de l’accès et du maintien dans le logement de personnes en difficulté, vient de livrer 7 logements sociaux à Enghien et des travaux sont en cours sur un immeuble de 22 logements. " Les besoins sont immenses en logements sociaux abordables. Les ménages les plus modestes ne peuvent se loger. Le prix du logement privé est beaucoup trop cher. En Ile de France, trop peu de logements abordables sont produits pour les plus modestes. Il y a une responsabilité qui va du sommet de l’état sur les modes de financements à la volonté des élus locaux qui n’est pas toujours là " analyse-t-il.

La rue Péligot. 

"FREHA a proposé du très social pour des gens vraiment très modestes."

A la suite d’un appel à projets lancés par la ville, FREHA, a engagé deux projets de rénovation d’immeubles pour en faire du logement social." Enghien est une ville carencée. Ils ont des obligations importantes de produire des logements sociaux. Ils ont cherché des opérateurs. Des bailleurs HLM ont proposé des logements sociaux destinés à des publics de classe moyenne ou des mix entre classe moyenne et très modestes. FREHA a proposé du très social pour des gens vraiment très modestes. Ils nous ont retenu, c’est un choix fort de la collectivité soutenu par l’Etat. " raconte Thierry Debrand.

Pourtant, difficile d’acheter des biens à plus d’1 million d’euros en proposant des loyers à 7€ du m2. Pour l’un des deux immeubles, situé rue Péligot, FREHA a fait appel à Solifap qui a acheté le bien. FREHA a ainsi pu équilibrer son opération en excluant la charge foncière de son projet. Cela lui a permis concurrencer le projet choisi initialement par le vendeur. " C’était un bien privé sur lequel il y avait un projet de vente à la découpe. Pour lutter contre ces opérations qui favorisent le renchérissement des prix du foncier, la mairie qui voulait faire du social a dû préempter le bien. Ça a été aussi le cas sur l'autre projet que nous menons, allée des écoles. Malheureusement, il y a eu de nombreux blocages, des travaux retardés, un procès pendant plus de 5 ans… " témoigne Thierry Debrand.

Les combles ont été transformés en un studio.  

"Nous pouvons faire beaucoup de belles opérations dans des communes qui ont le même profil qu’Enghien"

Produire du logement très social dans les centres-villes et les centres-bourgs en Ile-de-France, c’est la vocation de FREHA depuis 30 ans. " A ce moment-là, dans le sillage de la loi Besson, des acteurs se créent avec un objectif : il faut produire du logement pas cher pour loger les plus modestes et faire de la mixité sociale. Depuis, on construit, on réhabilite des logements, on fait la gestion locative, on fait aussi de l’accompagnement social. FREHA c’est 1 500 logements en propriété, 2 000 logements (500 logements gérés) 3 000 familles accompagnées. " raconte Thierry Debrand.

Monsieur B., locataire de l’immeuble en rénovation par FREHA situé allée des écoles a été relogé au 17 rue Péligot. " J’y suis depuis 3 ans, j’ai emménagé en juillet 2017. On nous a proposé de retourner allée des écoles à la fin des travaux mais on préfère rester là. C’est au premier étage, c’est bon pour nous et c’est plus calme. " Elus, bailleurs, partenaires, locataires, se félicitent de ces opérations qui contribuent à la mixité sociale dans la ville. " Nous ne connaissions pas FREHA il y a 7-8 ans. On travaillait avec La Sablière, 3F, on a découvert FREHA réputé pour être un bailleur très social. Il y a eu un feeling, une confiance. C’est des gens de parole et ce qu’ils ont subi allée des écoles, ce n’était pas simple. » précise Philippe Sueur. Pour FREHA, ces projets réussis en ont déclenchés d’autres. « Si nous n'avions pas eu la rue des écoles, nous n'aurions pas eu la rue Péligot. Et nous n'aurions pas eu plusieurs projets dans la commune voisine de Deuil-La-Barre. " précise Thierry Debrand. " C’est illustratif de ce que FREHA peut faire dans des communes carencées, riches. Une fois qu’il y a des gens qui ont envie de faire, l’Etat, la mairie, nous pouvons faire beaucoup de belles opérations dans des communes qui ont le même profil qu’Enghien. Si Solifap vient nous aider, c’est un effet multiplicatif très important. "


En savoir plus sur le projet

FREHA et Solifap ont réalisé cette opération à Enghien-les-Bains :

  • 7 logements sociaux au 17 de la rue Péligot avec une acquisition par Solifap pour 1 442 400€ et une réhabilitation portée par FREHA pour un montant de travaux de 423 500€.

FREHA et Solifap ont réalisé ensemble une opération de 13 logements sociaux à Noisy-le-Sec avec une acquisition par Solifap pour 1 952 750 € et une réhabilitation portée par FREHA pour un montant de travaux de 863 872€.

    En savoir plus sur FREHA

    Aller plus loin